Vendeur d’un immeuble atteint de vice-cachés : peut-on se faire indemniser par une reconstruction à neuf ?
Publié le :
06/03/2020
06
mars
mars
03
2020
En présence de vices cachés (ceux qui rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine), l’acheteur dispose classiquement du choix entre faire « annuler » (le terme est juridiquement impropre) la vente et récupérer le prix (action dite rédhibitoire) ou conserver la chose et obtenir une réduction du prix (action estimatoire), les deux étant prévus par l’article 1644 du code civil.
L’article suivant permet de demander des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi avérée du vendeur parce qu’il avait connaissance du vice caché.
L’article 1645 du code civil est rédigé comme suit : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »
Au regard de cette rédaction, dans la mesure où est évoquée la restitution du prix, on pouvait croire que cette indemnisation est liée à l’action rédhibitoire ou estimatoire.
La Cour de cassation a jugé que l’action en dommages et intérêts est autonome, ce qui signifie qu’elle ne nécessite pas l’obtention préalable de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Ce peut donc être un choix de conserver la chose et de se faire indemniser sans passer par l’épreuve de la détermination du prix à estimer.
Dans une affaire portée jusqu’à la Haute cour, l’acquéreur d’une maison, manifestement ancienne, au prix de 98 000 €, a fait le choix de la seule action en dommages et intérêts de l’article 1645, et obtenu devant la cour d’appel un préjudice intégrant le coût de la démolition/reconstruction à neuf pour un montant total de 129 931 €.
Les défendeurs, au nombre desquels figuraient l’agent immobilier et le notaire, considéraient que la reconstruction à neuf dépassait le préjudice de la victime, qui avait entendu acquérir une maison ancienne. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel.
Ainsi, dans une telle situation, l’acheteur a le choix, compte tenu de l’autonomie des actions, entre abandonner son achat ou le conserver avec une reconstruction à neuf (à condition bien sûr que ce mode de réparation soit le seul à réparer le vice), même dans le cas où il avait projeté d’acquérir un immeuble ancien (avec le charme qui peut lui être attaché).
Nicolas SOUBEYRAND – Avocat au Barreau de LYON
Source : Cass. 3e civ. 30 Janvier 2020, n°19-10.176
Historique
-
Vendeur d’un immeuble atteint de vice-cachés : peut-on se faire indemniser par une reconstruction à neuf ?
Publié le : 06/03/2020 06 mars mars 03 2020Article juridique / Droit immobilierEn présence de vices cachés (ceux qui rendent la chose impropre à l’usage auq...
-
Construction de maison individuelle : le bras de fer entre solde du prix et levée des réserves
Publié le : 06/03/2020 06 mars mars 03 2020Article juridique / Droit immobilierLes particuliers qui font construire leur maison individuelle peuvent être co...
-
Quand le droit de la consommation commence à s'appliquer aux (petits) professionnels
Publié le : 14/02/2020 14 février févr. 02 2020Article juridique / Droit de la consommationLe droit de la consommation a pour objectif de protéger les consommateurs, co...
-
La liquidation judiciaire ne met pas les fraudeurs à l'abri
Publié le : 12/09/2019 12 septembre sept. 09 2019Article juridique / Droit commercial, des affaires et de la concurrenceIl est malheureusement bien connu que la liquidation judiciaire d'un débiteur...